民法考研全面复习笔记之建设用地使用权

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　　民法学是研究民事法律制度、民事法律现象和民法所反映的社会发展规律的科学。现阶段同学们对此内容的复习应重点放在前期整理的笔记上，如果同学们还未形成自己的笔记，可以跟着中公考研看下如下这份详尽的民法复习笔记。
第十三章　用益物权
第三节　建设用地使用权
　　一、建设用地使用权的概念、特征
　　建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
　　建设用地使用权具有以下特征：
　　(1)建设用地使用权属于用益物权;
　　(2)建设用地使用权的主体为一切符合法定条件的自然人和社会组织;
　　(3)建设用地使用权的内容为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分;
　　(4)建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间;(5)建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在。
　　二、建设用地使用权的设立
　　以集体土地为客体的建设用地使用权限于兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押。
　　以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种：一是通过土地使用权的出让、转让等方式取得，其中，出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等;转让是指从土地使用权人取得土地使用权;二是通过行政划拨的方式取得。
　　这两种取得方式的主要区别在于：
　　(1)性质不同。前者属于民事方式，后者属于行政方式。
　　(2)是否支付对价不同。前者属于有偿方式，需要支付对价—交付土地出让金或转让金;后者属于无偿方式，不需要支付出让金。
　　(3)取得的权利的内容不同。通过前种方式取得的土地使用权可进入市场，可以转让、出租、抵押和继承;而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。
　　(4)取得的土地使用权存续期限不同。通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭;而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。
　　(5)适用范围不同。后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。无论通过哪种方式取得建设用地使用权，均应向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。
　　建设用地使用权人依法享有以下权利：
　　(1)占有权。权利人对依法取得使用权的土地享有直接支配和控制的权利。
　　(2)使用权。权利人可以对土地加以开发、经营和利用，这是建设用地使用权人的一项最主要权利。
　　(3)收益权。权利人可以直接利用土地以获得收益。如果是国有土地，权利人还可以将建设用地使用权合法转让、出租或抵押以获得收益。除有相反证据证明的以外，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。
　　(4)处分权。此处所说的处分不是指对土地本身的处分，而是指对建设用地使用权的处分，如转让、互换、出资、赠与或抵押建设用地使用权。
　　建设用地使用权期间届满的，如果是住宅建设用地，自动续期;如果是非住宅，其续期依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
　　建设用地使用权人的义务：
　　(1)对土地的开发、利用、经营应当遵守法律法规，合理有效地利用土地，不得随意改变土地的用途，更不得违法使用土地，不得损害社会公共利益。
　　(2)缴纳土地使用税。无论是无偿还是有偿取得土地使用权的主体，都应当按期缴纳土地使用税。有偿取得土地使用权者，还需支付土地出让金或转让金。
　　(3)变动国有土地使用权必须履行法定的登记手续。
　　(4)权利消灭时，应当将土地返还给所有人，并且原则上应当恢复土地的原状。
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