2016考研法律硕士：民法精选案例分析(5)

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2015-07-13 17:44

来源：新东方网整理

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　　下面给大家总结了民法精选案例分析中，有关买卖不破租赁的相关内容。大家在学习的时候要认真的学习一下的知识点，希望能帮助到大家的考研。

　　【案例】

　　1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为15年，租金每月300元。以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。李某以无房可租为由，要求继续租赁。双方发生分歧，而诉至法院。

　　【问题】

　　1. 原租赁合同是否继续有效?

　　2. 为什么王某冲抵债务时要通知李某?有何法律依据?

　　【案例解析】

　　1. 我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。

　　2.《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。

　　知识的学习不是一天两天就能学好的，需要大家不断地总结、分析，从中总结自己的学习经验。只有自己总结的知识，用的时候才能熟能生巧。

(责任编辑：田学江)

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