中公考研2018考研法律硕士-民法学白皮书：租赁合同的效力
以下是中公考研法学教研组老师为大家整理的“中公考研2018考研法律硕士-民法学白皮书：租赁合同的效力”的相关信息，希望对大家有帮助!四十三、租赁合同的效力
1、租赁权物权化，是指为了强化承租人的地位，保护承租人的利益，法律赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人的现象。“买卖不破租赁”规则是其具体表现。新的所有权人“法定承受”该租赁合同。即什么也不需要做，什么也不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限）等，自动将出租人替换为新的所有权人。
2、房屋租赁的特殊规定：
（1）一房数租：同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立租赁合同，为“一房数租”。
依次按照下列顺序：确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序：已经合法占有租赁房屋的承租人优先；已经办理登记备案手续的承租人优先；合同成立在先得承租人优先。
（2）转租：承租人经出租人同意将租赁房屋专责给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，除出租人与承租人另有约定外，超过部分的约定无效。出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其不得以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效。
（3）优先购买权：房屋租赁合同存续期间，出租人出卖（不包括继承、赠与）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形），应提前合理期间通知承租人，承租人享有同等条件下优先受让的权利。
房屋承租人不享有优先购买权的情形：房屋的共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理完毕过户登记的。
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